実家から離れたところで新築を建てると、
「誰も住まない田舎の実家どうしよう」
という実家の相続問題がやってきます。
今は元気な親もいつかは亡くなり、誰も住まなくなった実家をどうしたら良いのか？
田舎の実家の活用方法と処分方法についてまとめてみました。
実家が遠くて管理に困っているなら参考にしてください。
田舎の実家を相続したらどうなる？
既に別の土地に家を建てて家族を暮らしている場合、田舎の実家を相続しても住むことはないと思います。
そうすると実家を相続した場合、相続税を払うだけでなく、毎年の固定資産税も増えます。
人が住んで手入れをしないと家が傷んでくるので、たまには窓を開けて換気や掃除が必要。
庭があれば、梅雨から夏場にかけて雑草が生えてくるので草むしりも定期的にやらないといけません。
管理をキチンとやらずに人が住めないような状態になると『特定空き家』になってしまいます。
『特定空き家』になると「住宅用地の特例措置」がなくなり固定資産税が最大6倍に増額されます。
外観も汚れてきて倒壊の危険性もあるのでご近所トラブルの原因にも。
実家を相続した場合、住んでいなくても維持管理はしていかないといけないってことです。
今住んでいる家から実家が近いなら管理も楽ですが、車や電車で半日以上かかると気軽に行くことはできませんよね。
住まない実家を活用する方法
田舎の実家を相続して活用していく方法を考えてみます。
賃貸
実家が綺麗な状態ならそのまま賃貸として利用することができます。
賃貸に出せば、継続的な家賃収入を得ることができます。
賃貸を始めるには不動産会社へ相談するのが簡単です。
ただ、賃貸に出しても入居者が必ず入るとは限らないので、その地域で賃貸の需要がどれくらいあるのか下調べが大切。
空き家バンク
空き家バンクは自治体が運営する空き家の仲介サービスで無料で利用できます。
空き家バンクに登録すると、利用したい入居者から連絡があり直接交渉する形になります。
自治体は情報の提供だけで、交渉ごとは当事者同士で決めていきます。
賃貸の場合は仲介業者に手数料を払う必要がありますが、空き家バンクは仲介手数料がない分、家賃を安く設定できて借手と貸手にとっては嬉しいポイントです。
駐車場
住宅の老朽化が進んでいる場合は、建物を取り壊して駐車場として利用する方法があります。
取り壊し費用と駐車場にするための工事が必要なので、初期費用がかかるのと駐車場としての需要があるかが問題になります。
市街地なら需要もあるでしょうが、田んぼが多い田舎では駐車場にしても利用者がいないかも。
農地・畑
更地にして、畑にする方法。
季節ごとに野菜を育てれば新鮮な野菜を収穫することができます。
ただ、実家が遠い場合はこまめに来れないので難しいです。
誰も住まない実家を処分する方法
実家の活用ができない場合は処分するしかありません。
その土地の管理責任をなくしてスッキリする方法を紹介します。
売却
一番シンプルな方法は、売却することです。
住宅の状態が良かったり、立地条件が良ければ売却も難しくありません。
不動産が売れるまでの期間は約3ヶ月程度。
まずは、不動産会社にいくらで売れるか査定してもらいます。
査定にかかる必要は無料です。
不動産会社によって査定価格に違いがあるので、比較して相場を知ることが大切です。
建物が老朽化している場合は、更地にした方が売却しやすい場合がなります。
一般的な30坪の木造家屋の取り壊し費用は平均100万円くらいはかかります。
あとは、「古家付き土地（ふるやつきとち）」として販売する方法もあります。
これは建物の価値はゼロで、土地のみの価格として販売する方法です。
「古家付き土地」の場合は、契約不適合責任は免責に出来るという特徴があります。
つまり、「建物について一切の責任を負わない」ということです。
「中古住宅」として売るか「古家付き土地」として売るかは
建物の状態を判断して選択する必要があります。
相続放棄
「どうせ住まないなら、実家を相続しない方が良いんじゃない？」
実感を相続しない方法として『相続放棄』があります。
ただし、実家だけを『相続放棄』することはできません。
『相続放棄』する場合は、他に売却できそうな不動産や預貯金もすべて受け取れなくなります。
全ての遺産を相続した場合にマイナスにしかならない場合は『相続放棄』を考えた方が良さそうです。
『相続放棄』は相続を知ってから3ヶ月以内の申請が必要です。
相続放棄しても管理義務はなくならない
相続放棄が成立しても相続財産管理人が管理を開始するまでは、実家の管理義務は所有者に残ります。
親族でも相続財産管理人になれますが、弁護士や司法書士などが選ばれることが多いです。
相続財産管理人が選任されるには最低でも13ヶ月以上の時間がかかると言われています。
その間に空き家でトラブルが起きた場合に賠償問題になると責任を取る必要があります。
相続財産管理人が決まれば管理責任はなくなりますが、今度は管理費用を支払う必要があります。
報酬は月額1万円〜5万円程度で、遺産がある場合には業務にかかる費用と一緒に差し引かれます。
しかし、遺産がマイナスの場合は支払いが必要になるため『相続放棄』しても空き家の新しい所有者が見つかるまでは負担が続くことになります。
『相続放棄』の条件を調べてわかったことは、自分で管理するのとそれほど違いがないってこと。
自分で土地を処分する手間や時間がない場合に検討するのが良いのかなっと思います。
相続するのに借金だけで、土地などの管理するような不動産がないなら『相続放棄』した方が良さそうです。
国へ返還
実は、2023年4月からいらなくなった土地を国へ返還する『国庫帰属制度』がスタートします。
この方法なら、土地だけを国に返せるので相続放棄しなくて済みます。
いらない土地問題はこれで解決かと思いきや、利用するにはいくつか条件があります。
一般的な住宅を申請する場合に問題になりそうなのがこの２つ。
・建物がない空き地
・10年分の管理に要する費用
つまり、建物がある土地を返還するためには、取り壊して更地にする必要があり、10年分の土地管理の費用も支払う必要があるってこと。
単純計算でも200〜300万円程度かかります。
いらない土地を処分するのにこれだけの出費をするのはかなりの痛手。
現実的な選択肢ではないですね。
無償譲渡・贈与
実家のお隣さんに土地を無償で譲渡（贈与）する方法です。
個人から個人へ無償で土地譲渡をする場合は、贈与側に税金支払い義務がありません。
相続放棄や国への返還と比べると費用がかからないです。
しかし、土地を譲渡された側は「贈与税」や所有権移転手続きに必要な「登録免許税」などが発生する可能性があります。
これらの手続きは素人には難しいので司法書士や行政書士などの専門家に依頼した方が安心です。
無償譲渡の場合、そもそも譲渡を受けてくれるのか？
建物の解体費用や専門家への費用などをどちらが負担するのか？
などを相談する必要があるのでお隣さんが受けてくれるかはわかりません。
訳あり物件の売却
実家がかなり老朽化していて、田舎で不動産会社に売却を依頼しても買い手が見つかりそうにない場合もあると思います。
そんなときは、訳あり物件を専門に取り扱う不動産会社に売却する方法があります。
一般的な不動産会社では、空き家になった物件や事故物件などを扱うことが少なく買取しても売却できないことがあるためかなり安い価格で査定される可能性があります。
しかし、訳あり物件を専門に扱う不動産会社なら、訳あり物件の取り扱いが多く買い手も見つけやすいため、一般的な不動産会社よりも高く買い取ってくれる場合もあります。
こちらとしては、住まなくなった実家の管理責任から解放されるのであれば買い取ってくれるだけでも大助かりです。
一般的な不動産会社で売却が難しい場合には、こちらのような訳あり物件を専門に扱う不動産会社に相談してみてください。
→ 人が住まない空き家をすぐ処分できる『訳あり物件買取プロ』
まとめ
親が亡くなった後の実家に誰も住まなければ『空き家』になってしまいます。
実家の利用ができなかったり、管理ができない場合は「特定空き家」になってしまう前に早めに売却を検討してください。
