家づくりを始めようと住宅展示場へ行って営業マンと話をしていると
「賃貸は払ったらそれで終わりですけど、家は住宅ローンが払い終われば資産になりますよ。」
と、言ってくることがあります。
「賃貸に家賃を払うのは無駄ですよ」と言ってるのと同じですね。
確かに、賃貸ではいくら高い家賃を何十年払っても、自分のものにはなりません。
賃貸と同じ金額で住宅ローンを払い続けて持ち家を買えば、数十年後には自分のものになります。
「家を持つ＝資産」なら、営業マンの言うことは何も間違ってません。
しかし、住宅ローンが払い終わることには、誰も住みたい人がおらず、売ることもできない『空き家』状態だったらどうでしょう？
そんな住宅に『資産価値』ってありますか？
家を買う時に自分の家が『空き家』になることを考える人は少ないと思います。
昔は「家は長男が継ぐもの」が当たり前でした。
しかし、今では親が亡くなる前に子供は自分の家を購入するのが普通になってます。
子供が親の家に住まないんですから、あなたが新築で家を建てても空き家になる確率は意外と高いんです。
家を『資産』にするためには？
本当に家を『資産』にしたいなら、
・住みたい人がいる
・売却できる
この２つの条件は絶対に外せません。
売れる家は『資産』ですが、売れない家は『負債』です。
今の日本では住宅が余ってます。
誰も住んでいない、借り手が付かない『空き家』が右肩上がりで増え続けているんです。
空き家といっても、ボロボロで、今にも崩れそうな家だけではありません。
新築でも誰も買い手が付かなければその家は空き家です。
総務省の「住宅・土地統計調査」によると、2018年の空き家の数は2013年より26万戸増え、最多の846万戸です。
それに対して人口は、2008年の1億2,808万人をピークに年々減少していて、2018年は1億2,644万人です。
2050年の人口は9,515万人で1億人を割り、高齢化率は39.6%になると予想されてます。
今後は、10人中4人が高齢者になり、住宅を買いたいと思う20代〜40代の人も減るので、ますます家を売りづらくなるはずです。
では、どうすれば『資産』となる家を建てられるのか？
確実なのは『立地』です。
山奥で下水道も通っていない『土地』と、駅から徒歩10分の『土地』、どちらが売りやすいかって話です。
中古住宅はどんなに状態が良くても『立地』が悪ければ売れません。
これから人口が減って、家余りの状態になればなおさらです。
逆に住宅がボロくても、家は建て替えできるので『立地』さえ良ければ売れます。
もし、『資産』として家づくりを考えているなら、処分するときも考えて『立地』を最優先で決めてください。
不要な土地・家屋を手放すのは大変
一度購入した土地や住宅がいらなくなったら、税金や管理義務がなくなる『売却』が一番スッキリする処分の方法です。
土地や住宅を売却する方法としては、
- 不動産屋への売却・登録
- 隣家への売却・贈与
- 空き家バンクへの登録
などが考えられます。
これらの方法で売れれば良いですが、空き家問題や少子化の影響で売却先が見つかりずらくなることが予想されます。
他にも、自治体へ寄付するという方法もありますが、売却先が見つからないような不動産を自治体が喜んで受け取ることはほとんどありません。
むしろ、自治体としては売却できない土地は、そのままにして固定資産税を徴収した方が税収になるので都合が良いです。
売却できないとなると「固定資産税」と「管理責任」から逃れることができず、次の世代へと負の遺産がどんどん引き継がれていくことになります。
つまり、あなたの子供が遺産を相続し、次は、あなたの子供の子供、つまり孫たちが負の遺産を相続していくのです。
相続放棄という選択肢
使い道のない不動産を子供たちに引き継がせない方法として「相続放棄」があります。
しかし、「相続放棄」では使わない不動産などの負債だけでなく、預金や現金などの資産もすべて放棄しなければなりません。
そのため、遺産としての負債と資産を比較して、「相続放棄」をした方が良いのかどうかをよく調べる必要があります。
その結果、「相続放棄」をした方が得だったとしても、その不動産との縁はすぐには切れません。
「相続放棄」の手続きをして受理されれば、その不動産は「相続人不存在」になり、固定資産税を払う必要がなくなります。
しかし、「相続放棄」をしても新しい相続人が決まるまでは、相続放棄をした人にその不動産の管理義務が残ります。
もし、管理義務が残ったまま火事になったり、建物の倒壊などで周辺住民に損害を与えた場合には、損害賠償請求をされる可能性があります。
都心に住んでいて、地方に相続放棄した実家がある場合はこの管理義務があると建物の管理や雑草の草刈りなどが
大きな負担になることがあります。
そのため、この管理義務を無くさない限り、その不動産との関係はずっと続いていくのです。
この管理義務を無くすためには、不動産に新しい相続人を見つける必要があります。
そのための手続きをしてくれるのが「相続財産管理人」です。
この相続財産管理人の選任には数十万〜100万円程度の費用がかかり、その費用は「相続放棄」をした人が支払う必要があります。
そのため、あまりに高額の場合は遺産を相続した方が安上がりになるため、「相続放棄」をする人は少ないようです。
住宅を「負債」にしないために
住宅を処分したくなった時に買い手が付かないと、その住宅は『資産』ではなく『負債』になってしまいます。
そうならないためには、家を買う自分たちの希望だけでなく、子供たちや一般世間の需要を満たせる家づくりをする必要があります。
例えば、自然が好きだからといって、電気も水道もない山奥に家を建てたら、あなたが死んだ後に、その家を欲しがる人を見つけるのは至難の業です。
自然が好きだとしても、できるだけ街に近く、近くに大きな公園や山があるところに家を建てるなど土地としての価値が下がらない場所で家を建てるのが必要最低限の条件と考えてください。
まとめ
家は資産なんて簡単に言う営業マンは信用できません。
子供や孫の世代になっても住みたいと思える家や立地でなければ、負債になる可能性もあるので、土地選びは慎重に行ってください。