家を買うと決めて、だいたい家に対する要望が固まってきたら、次は住宅資金について考えます。
手持ちで家が一括で変えるほどの預金があれば良いですが、ほとんどの場合は住宅ローンを利用すると思います。
そうなると気になるのが「借入可能額」です。
自分がどれくらい借りられるのかがわからないと、希望する家が買えるかどうかもわかりません。
そこで今回は住宅ローンの借入可能額がどうやって決まっているのか、その審査基準について話していきます。
住宅ローンの審査ポイントは7つ
住宅ローンを借りるための審査基準に決まりはないですが、銀行や金融機関が重視するポイントに大きな違いはなく、だいたい7つの項目がチェックされます。
- 過去の借入状況
- 完済時の年齢
- 健康状態
- 勤続年数
- 年収
- 返済負担率
- 担保評価
過去の借入状況
過去にクレジットカードやカードローンなどの借り入れで「延滞」履歴が残っていると、審査はまず通りません。
金融機関は返済できないかもしれないという信用がない人には貸してくれません。
この延滞履歴のことを信用情報といって、住宅ローンを借りようと思っている金融機関だけでなく、すべての金融機関で情報を共有していて延滞履歴を調べることができます。
延滞履歴がどれくらい残るのかは、延滞したときの種類によって変わってきます。
もし、過去に支払を滞納した経験がある場合は、自分の信用情報がどうなっているのかを調べてみた方が良いです。
個人の信用情報はこちらで調べることができます。
完済時の年齢
住宅ローンを借りる時と完済時の年齢をみます。
住宅ローンの返済期間は35年と長いのが一般的なので、完済時の年齢が75歳以下としている場合が多いです。
定年退職して安定した収入がなくなっていたら完済は難しいのが理由でしょうね。
40歳以上で住宅ローンを組むなら、返済期間を35年よりも短くした方が良い場合もありそうです。
健康状態
住宅ローンの返済は30年以上の長期になるので、完済するまで元気に働けるかを確認します。
健康状態の確認としては、団信と呼ばれる「団体信用生命保険」に加入できるかどうかが1つの基準となります。
団信に加入できない健康状態だと審査から落ちる可能性が高いです。
勤続年数
同じ会社や仕事での勤続年数です。
よく言われているのは勤続年数が2～3年以上ですが、短い場合でも借りられることもあります。
普通に正社員として会社勤めをしているなら問題はないです。
同じ会社での勤続年数が1年未満でも同じ業界で年収アップのために転職した場合などはむしろプラスになることもあります。
派遣社員やフリーターなどは雇用期間が短いことが多いので審査に落ちる可能性が高いです。
年収
「住宅ローンは正社員や公務員が有利、自営業だと借りにくい」
とよくいわれます。
その理由は毎年の収入が安定しているかどうかです。
一般的に住宅ローンを借りにくい自営業者でも、毎年の収入が安定していれば問題なく借りることができます。
金融機関が重要視しているのは、年収や雇用形態よりも安定した収入です。
返済負担率
返済負担率とは住宅ローンの返済額が年収に対して何％になっているかという比率のことです。
この比率によって、住宅ローンで借りられる金額が決まります。
一般的に借りる人の年収によって返済負担率は約25〜40％といわれています。
無理のない返済負担率は20～25％までといわれていますが、20％以内が理想です。
例えば、年収が600万円で返済負担率20％なら、年間120万円になります。
600万円（年収） × 20％（返済負担率） ＝120万円（年間返済額）
120万円 ÷ 12ヶ月 ＝ 10万円（毎月の返済額）
住宅ローンの月々の返済額が10万円以内なら問題なく借りられそうです。
担保評価
担保評価とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に差し押さえる土地や建物の評価額のことです。
住宅ローンの返済ができなくなった時に担保とした物件を売却して返済に当てるので、金融機関が融資した額を回収できるかどうかが重要になります。
まとめ
これら7つの審査基準をクリアしても、審査に落ちる場合があります。
その金融機関ではあなたの信用度が低かったということです。
審査に落ちた理由を聞いても教えてくれることはないでしょう。
もし、1つの金融機関で審査が通らなくても、他の金融機関だったら問題なく通ることもあります。
住宅ローンを借りるときは、一社だけでなく複数社で審査をすることをおすすめします。
住宅ローンの審査は一からやると結果が出るまでに1ヶ月程度かかるので、複数の金融機関に一度に審査してもらった方が安心です。
住宅ローンを検討しているなら、こちらのような一括審査サービスを検討してみて下さい。