住宅ローンを比較・検討する前に知っておきたい事
住宅購入は人生に一度の大きな買い物です。
土地の購入から、住宅、水道、ガス、下水道などの費用を合わせると
総額で2,000万円以上の資金が必要になります。
よほどの資産家でなければ、数千万円を現金一括で払える人はいないので、
多くの人は住宅ローンを利用することになります。
ただ、この住宅ローンも銀行、民間、公的など多種多様な商品があり、
選び方を間違えると百万円単位で返済額が変わることも珍しくないです。
つまり、同じ条件で住宅ローンの申請して、
銀行ローンと公的ローンで比べた場合、
返済額に数百万円の差がつくこともあるということです。
1〜２万円の差なら、笑って済ませられますが、
数百万円も違いがあると、今後の人生設定にも大きく影響するので
笑い事ではありません。
住宅ローンを組むなら、しっかりと検討して後悔のないように
比較検討しましょう。
比較検討するのに便利なのが、住宅ローン一括審査申込みです。
一度の資料提出で数社から見積もりがもらえるので時間短縮になります。
住宅ローンは「公的ローン」と「民間ローン」の２種類
住宅ローンは、大きく分けると「公的ローン」と「民間ローン」に
分けられます。
公的ローンの方が金利が安い場合が多いですが、勤めている会社に
融資制度がある場合は、安い金利を設定してくれる事もあるので、
確認不足で後悔しないように情報を集めましょう。
公的ローン（公的融資）
公的ローンというのは、長期固定金利住宅ローン「フラット35」の
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）、勤務先の会社などで入れる
一般財形貯蓄加入者が借りられる財形住宅融資、都道府県や市町村が
独自の融資制度を行っている自治体融資です。
公的ローンの特徴としては、物件に技術基準などの所定の条件が
付けられますが、申請者に対する条件は民間ローンに比べると
それほど厳しくなく、金利も安い場合が多いです。
銀行を主体とする民間ローン（民間融資）
住宅ローンといえば最初に思い浮かぶのは、
普段からよく利用している銀行による住宅ローンです。
民間ローンは、銀行、信用金庫・労働金庫、住宅ローン専門会社、
生命保険会社など住宅ローンを取り扱う民間融資もあります。
民間の住宅ローンは、ネット上で手続きを行うことで手数料などの
諸費用を抑えたものや、「8疾病保障付住宅ローン」のように保険を
組み入れたものなど、各社で特徴的なサービスを売りにしています。
民間ローンの場合は返済能力などの条件が厳しめですが、
物件に対する条件はゆるく、融資限度額も高めなのが特徴です。
そのほか、住宅販売業者と金融機関の提携ローンや、
職場で独自に行っている社内融資などもあります。
あなたが利用できる住宅ローンの選択肢がいくつあるのかを
確認し、一番有利な条件で借りられるものを選択しましょう。
住宅ローンの種類を知っておこう
住宅ローンには「変動金利型」と「固定金利」の２種類があります。
２つの種類の違いを簡単にいうと、
「変動金利型」は低金利だけど返済が終わるまで金利が年２回見直しされる。
「固定金利」は金利が高いが、返済が終わるまで金利の見直しがない。
ということになります。
「変動金利型」は金利が上昇するリスクや「未払い利息」といって
元本がまったく減らないなどのリスクがあり、返済計画が立てにくいです。
変動型の場合はここらへんの計算が面倒というか、
仕組みがよくわからないので怖いところです。
「変動金利型」を選ぶなら、仕組みをしっかりと理解して、
他人に説明できるようにならないと借りてはいけません。
変動型を選んで失敗しない人は、金利が上昇するのも覚悟している、
返済は早めに出来る、金利動向を常にチェックして、
ローンの借換などを手際よくできる、
そういう人なら変動型を選んで損をしないでしょう。
変動型金利の計算がよくわからない人、理解できない人は
「固定金利型」を選んだ方が将来の返済計画も立てやすく、
金利上昇の心配をしなくて済むのでストレスがなく安心です。
「固定金利型」の欠点としては金利がこれから低下していく場合は
後から失敗したと思う可能性があるということぐらいです。
しかし、家と建ててから、金利上昇の心配をしながら生活するより
最初から、返済額が決まっている固定金利の方が精神衛生的にも楽ですし、
住宅ローンは20年、30年と長期返済していくので、
しっかりとした返済計画が立てられる長期固定型がオススメです。
また、現在の日本ではゼロといっても良いほどの超低金利が続いているため、これから、日本の景気が良くなれば米国や欧州同様に高い金利が設定される可能性もあります。
そう考えると、固定金利を選択するなら日本が不景気になっている今がチャンスということです。
住宅ローンの選び方一つで総返済額が数百万円で変わることも普通です。
住宅を建ててからローン返済のせいで人生設計が狂ってしまう可能性も
あるので、住宅ローン選びに決して妥協してはいけません。
住宅ローンの常識
これから新築で住宅を購入しようとしている人は、
住宅ローンのついてほとんど知らないと思いますので、
住宅ローンで常識と言われていることを覚えておきましょう。
同じ住宅ローンでも金融機関によって金利・手数料に差がある。
同じ住宅ローン商品で金利・手数料に違いのある代表的なものが
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携しているフラット35です。
同時期の各金融機関のフラット35を比較してみると
こんな感じで、金利に違いがあります。
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金融機関名 お借入金利 融資手数料（消費税込）
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みずほ銀行 年1.810% 32,400円
三井住友銀行 年2.160% 32,400円
楽天銀行 年1.590% 融資額×1.404%
住宅ローンは現在の金利が適用されないことがある。
住宅ローンの金利は毎月変更されますが、
多くの金融機関では金利の適用は融資実行月のものが適用されます。
つまり、4月の金利1.2%のときに申し込んでも、
5月に融資が実行されて、5月の金利が2.0%だった場合、
5月の金利2.0%が適用されることになります。
返済途中で金利が変わることがある。
長期固定型の場合は返済完了まで金利は変わりませんが、
変動金利などにした場合、日本の景気によって金利が変動します。
借りたときよりも、金利が低くなれば返済額が減りますが、
金利が高くなった場合は返済計画に無理が出てくる場合もあります。
住宅購入資金の全額は借りられない。
住宅ローンを借りるときに住宅購入資金の全額が融資されると
思っている人もいますが、そうではありません。
融資を受けるときに、その住宅には金融機関の抵当権が設定され、
もし返済ができなくなった場合は、所有権が金融機関に移り、
住宅が売却されます。
住宅は新築でも年々、住宅価値が下がっていくため、
もし、住宅ローンの返済が滞り、物件の売却となった場合、
売却金額よりも融資額の方が高くなってしまうリスクが高いので
購入金額全額を融資する事はまずありません。
フラット35の場合で言うと融資比率は購入資金の90％未満が
一般的です。90%以上の融資比率も可能みたいですが、審査が厳しくなり、
金利も高くなるので、メリットがあるとは思えません。
住宅ローンは金利以外にも諸費用がかかる。
住宅ローンを借りるには、毎月払う金利以外に融資手続きのために
抵当権設定登記手数料、融資事務手数料、保証料など諸経費が
必要になります。
フラット35では団体信用生命保険への加入が必要になる場合もあります。
住宅ローンは複数プランを比較・検討する
住宅ローンは何千万という大きな金額になるので、
よく調べずに借りてしまうとせっかく購入した新築を手放す事に
なりかねません。
住宅を購入した事のない素人だけで決めるのは非常に危険なので、
住宅ローン会社やフィナンシャルプランナーなど、信頼できる人と
じっくり相談しながら、複数プランを検討しましょう。
