注文住宅これを知らずに購入するな！住宅資金の6つのお金の落とし穴

2023年10月4日

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子供が産まれるってタイミングになると『うちもそろそろ家を買わないと！』って焦り出しますよね。

でも、ちょっと待って！

実は注文住宅って落とし穴のようなお金の罠があるんだよね。だから、今回は注文住宅を買う時のお金のリスクについてまとめてみました。わたしが家を建てた時も当然のようにお金の問題が出てきたので、同じ失敗をしないためにもしっかり考えていきましょう。

注文住宅は予算オーバーのリスクが高い

注文住宅って世界に一つだけの自分たちだけの家が作れる！自分の夢の家をデザインできるって魅力的だし、家族にピッタリのスペースを作れるんだから、テンションが上がるよね。でも、理想の注文住宅を作るにはお金のリスクもついてくる。

わたしが注文住宅を建てたときの話だけど、家が完成した時の金額は契約したときの予算からオーバーしてた。
なぜかって？建設中に現場に行くとここの扉はこの方が良いとか、窓はこっちの方が良いとか、色々と変更したくなって予期せぬ追加コストが発生しちゃったから。修正の指示をしてる時は追加予算がかかるってことをすっかり忘れてるんだよね。注文住宅だと、こういうことはよくあると思う。

でも、予算オーバーを防ぐ方法はもちろんある。

まず、最初にしっかり計画を立てておくこと。建設前にしっかりと計画を練り、建築途中で必要になる選択肢を作らないってこと。これは建築素人の自分だけでは無理なので住宅会社の営業マンや建築士などプロの人と相談しながら話を進めていく必要あり。そして、予備費を確保することも大事。最初から予算はオーバーするもんだと思って予備費を準備しておくと安心だよね。

理想の家を建てるのは楽しいけど、予算オーバーで生活が苦しくなったり、ストレスが貯まる生活なんて絶対イヤだよね。
だから、注文住宅を建てるときは予算管理は自分の責任ってことを忘れないこと。

注文住宅の平均価格は？

注文住宅の平均価格っていくらだと思う？
政府統計ポータルサイトe-Statによると、令和5年7月の全国の新築住宅の工事費は2,797万円！
フラット35利用者調査によると2022年度の全国平均は3194万円！

平均価格はあくまで目安で東京や大阪などの都市部ならもっと高くなるだろうし、地方の田舎ならもっと安くなるだろうけどね。
実際には土地の条件や建物の広さや仕様、ハウスメーカーや工務店の選択などによっても変動するのであくまでも参考にしかならないけど、これくらいかかるのが注文住宅ってこと。

また、注文住宅の価格は自分の予算や希望に合わせて調整できるところもあるので、必ずしも平均価格に合わせる必要はなかったりもする。

ただ、この価格は建築費だけの価格。土地代や諸経費が含まれていないことに注意！

注文住宅は高いってことは何となくわかると思うんだけど、比較してみないとわかんないよね。
比較するなら新築の建売が最適だと思うので調べてみると、フラット３５利用者の建売の平均価格が3,719万円。
注文住宅の場合は、注文住宅3194万円＋土地取得1499万円で4,693万円となり、約1.2倍以上高くなってる。

この結果からも、やっぱり注文住宅は高いってことで理想の家を建てるには、お金がかなり必要になるってことだね。

参照サイト：
政府統計の総合窓口e-Stat
住宅金融支援機構の2022年度フラット35利用者調査

土地代も含めるとさらに高額になる

予算の重要性は言われなくてもわかってるだろうけど、次は土地代について考えてみるよ。注文住宅の価格には土地代は入ってないので住宅価格を考えるときには絶対に知っておかないといけないこと。

建売住宅の場合、土地代もコミで販売価格が出ているけど、注文住宅の場合は土地代は別。考え方としては土地を持っている人向けに注文住宅を売ってる感じ。今住んでいる建物があって建て替えるって人にはわかりやすい価格表示ってことだね。

でも、土地がなくてこれから土地を探すって人には、家を建てる土地代の市場価格を調べることが大切。土地の価格は地域によって大きく変わってくるのは当然。東京などの都市部や駅近物件は高いから、金持ちしか買えないよ。

駅近や都市部でな地域でもある地域ではリーズナブルでも、別の地域では高額になるってこともある。家を建てたいエリアの土地価格がどれくらいなのかは地道に調べるしかないんだよね。簡単に調べる方法としてはネットで不動産情報サイトを見ること。大まかな値段を短時間で調べられるから便利。

土地価格に影響するのは？

土地代が高くなる原因は地域だけでなく、周辺のインフラや交通機関などの影響を受けやすい傾向があるよね。
学校、病院、お店、病院や公園、駅やバスなどの公共交通機関の近さは価格に影響してくるから、土地選びの際にはこれらを考慮はしておいた方が良いよね。

土地選定のポイント

適切な土地を選ぶためには、まず自分や家族のニーズを明確にすることが大事。家族構成や生活スタイルがわかっていないとどこに住めば良いのか想像できないからね。そして、土地の詳細を調べることも忘れずに。地盤調査や法的制約を確認することが後でのトラブルを避けるコツだよ。

土地代を削減する方法

土地代を抑える方法もある。簡単に行っちゃえば人気のないエリアを選ぶだけ。例えば、新興住宅地よりも昔からある住宅地のエリアを選ぶことで、コストを削減できることがある。これもどんな生活をしたいのかってことを考えておくことでメリットをデメリットにもできるってこと。他にも不動産エージェントとの交渉や、市場調査に時間をかけることも大切。

土地代は家を建てるときの重要なポイントの一つ。慎重な選択とリサーチが、予算を守りつつ理想の家を実現するためには必要。住宅だけでなく住むエリアは子育てにも大きな影響があるので慎重に選んだ方が良いよね。

建築費用に含まれない予算

次は建築費用についてみていくよ。建築費用と他の費用、特に土地代、税金、諸費用との違いを理解しておかないといけない。

建築費用は、新しい家を建てる際にかかる建物自体の費用のこと。
これに対して、土地代、税金、諸費用は建物以外の費用ってことになる。

具体的に言うと、建築費用は基礎、壁、屋根、内装、設備など、家そのものの作成に関する費用。
他の費用は土地の購入や建物の維持にかかるもの、法的手続き、税金、手数料などのことだよ。

で、ここからが重要なポイント。
注文住宅の見積もりには建築費用しか含まれていないことがあるってこと。

土地代や税金、諸費用は別途必要となる。例えば、土地を購入する際の登記費用や、住宅ローンの保証料など。
注文住宅のチラシなんかを見ればわかるけど、価格の下の方にちっさく「諸費用は別」って書かれてるからコントチラシを見るときに確認してみると良いよ。

だから、住宅を購入するには資金計画が必要。最初からどの費用が予算に含まれ、どれが別途必要なのかを明確にしておくことが大事。予期せぬ出費を避けるために、家づくりの全体の見積もりをしっかり立てて、予算を管理しないとお金が足りなくなっちゃう。

注文住宅を建てるためには建築費用だけじゃなく、他にも色々とお金がかかるんだよね。
「家を建ててからこんなにお金がかかるなんて思わなかった」なんてことにならないように家を建てるとき、家を建てた後にどれくらいの予算が必要かはしっかり確認したいところ。

固定資産税と諸費用の課税

注文住宅を建てたら家にお金がかからない。なんて思っていませんか？
家を買うときに一番お金がかかるんだけど、家を買った後にもお金はかかるんだよね。
それが税金や諸費用。

税金と諸費用って何？

固定資産税や都市計画税って聞いたことある？これらの税金は新しい家を持つときに支払わなきゃいけないんだよね。
それに、住宅を建てる際には登記費用や不動産取引手数料なんてものもあるから、賃貸暮らしに慣れてると思わってもないところにお金がかかるんだよね。

固定資産税や都市計画税ってどれくらい？

具体的な金額は地域や土地の評価によって変わるんだけど、一軒家の場合、土地と建物にかかる固定資産税を合計して毎年10〜15万円くらい払うことに。毎月1万円程度払う計算。

具体的にいうと、固定資産税の標準税率は1.4%。
1.4%って言われてもピンとこないと思うので、新築で2000万円の建物と1000万円の土地を購入した場合で考えてみます。

◽️固定資産税の計算条件
建物の固定資産税評価額：2000万円
土地の固定資産税評価額：1000万円

建物の固定資産税：2000万円　x 1.4％　＝　28万円
土地の固定資産税：1000万円　x 1.4％　＝　14万円
合計：42万円

家を購入すると持っているだけで毎年42万円を税金として払わなきゃいけないってこと。
家を買ったら家賃を払わなくて済むからお得だと思ってる人もいるけど、固定資産税のことを忘れてる人がほとんどなんじゃないかな。

他にも『都市計画税』ってものも毎年払わないといけない。
都市計画税は土地の用途によって違ってくるし、登記費用は家と土地の権利を移すためにかかるお金のこと。
固定資産税と同じく建物と土地で別々に課税されるもの。
一戸建てを購入したら、固定資産税と同じように毎年支払わなければいけない税金。

都市計画税の税額は、固定資産税評価額（課税標準額）に制限税率（0.3％）をかけて計算します。
固定資産税評価額が2000万円の建物と1000万円の土地の場合、都市計画税は以下のような計算に。

◽️都市計画税の計算条件
建物の固定資産税評価額：2000万円
土地の固定資産税評価額：1000万円
税率：0.3％

建物の都市計画税 = 2000万円 × 0.3％ = 6万円
土地の都市計画税 = 1000万円 × 0.3％ = 3万円
合計 = 9万円

『固定資産税』と『都市計画税』を合計すると毎年51万円払わないといけない。

固定資産税：42万円
都市計画税：9万円
合計51万円

月計算にすると51÷12=約4.25万円。

家を買っても税金で毎月こんなにかかると知ったらビックリしますよね？
でも、大丈夫。『固定資産税』と『都市計画税』には軽減措置というものがあります。

『固定資産税』と『都市計画税』の軽減措置

『固定資産税』と『都市計画税』は毎年支払わないといけないお金なんだけど、思ったよりも大きな金額になってビックリしたと思います。
でも、これらの税金には軽減措置として『住宅用地にかかる固定資産税・都市計画税の軽減措置』と『新築住宅の固定資産税の軽減措置』の２つが利用できます。

住宅用地にかかる固定資産税・都市計画税の軽減措置

『住宅用地にかかる固定資産税・都市計画税の軽減措置』について説明していきます。
下の表を見れば一発でわかる。

種類	固定資産税	都市計画税
200㎡までの部分（小規模住宅用地）	課税標準額　×　1/6　×　1.4％	課税標準額　×　1/3　×　0.3％
200㎡を超えた部分（一般住宅用地）	課税標準額　×　1/3　×　1.4％	課税標準額　×　2/3　×　0.3％

建物2000万円、土地10000万円で計算してみると

◽️固定資産税の計算条件
建物の固定資産税評価額：2000万円
土地の固定資産税評価額：1000万円（200m2の場合）

建物の固定資産税：2000万円　x 1/6 x 1.4％　＝　4.7万円
土地の固定資産税：1000万円　x 1/3 x 1.4％　＝　4.7万円
固定資産税の合計：9.4万円

建物の都市計画税 = 2000万円 × 1/3 x 0.3％ = 2万円
土地の都市計画税 = 1000万円 × 2/3 x 0.3％ = 2万円
合計 = 4万円

毎年の税金は13.4万円となります。
軽減措置のおかげで安くなりましたが、新築ならさらに税金を減らすことができます。

新築住宅にかかる固定資産税の軽減措置

新築住宅なら、固定資産税をさらに安くすることができます。

種類	減額率	期間
一般住宅	税額が　1/2	3年間
認定長期優良住宅	税額が　1/2	5年間
マンション（3階建以上の耐火・準耐火構造住宅）	税額が　1/2	5年間（認定長期優良住宅は7年間）

新築なら一般住宅でも3年間は税金が半額になるのでお得。長期優良住宅やマンションなら半額の期間が5年間になるから選択肢として検討してみるのもありだよね。注意点としては、これらの軽減措置は申告しなければ適用されないってこと。
申告を忘れると軽減措置がされないから忘れずに。ほとんどの場合は、住宅会社がやってくれるはずだけどね。

具体的な詳細や適用条件などは各自治体で変わってくることがあるから、詳しくは各自治体に直接聞いてみた方が安心。
軽減措置がなかったら家を建てたいって人はほとんどいなくなるんじゃないかな。それくらい軽減措置を知っておくことは大事。

固定資産税を節約する方法

税金は絶対に支払わなければならないお金ではあるんだけど、節約する方法もある。
最も簡単なのは土地や建物を小さくすること。
小さな家や土地なら払う税金も少なくて済むから、家は大きい方が良いと思って必要ない部屋をいくつも作らないってことが大事。

後は、固定資産税の支払いで節約する方法がある。自治体によってはクレジットカードで支払うことでポイントをもらうことができる。
ポイントで節約なんてセコイと思うかもしれないけど、固定資産税は毎年10万円以上はかかることを考えると1%のポイント還元でもバカにはできない。

税金の支払いは面倒だけど、知識と対策を知っておくと無駄な出品をしないで済むはず。

住宅購入後のメンテナンス費用

家は買ったらお金がかからないわけじゃない。住み始めたからの住宅のメンテナンス費用がかかってくる。
どんなメンテナンス費用がかかるのかを書き出してみる。

注文住宅のメンテナンス：注文住宅は自分の好みに合わせて作るから、メンテナンス費用が高くなりがち。
例えば、内装や設備にこだわって海外製なんかにしちゃうことってあるよね。
それだと国内で同じ商品が入手しづらかったり、輸入する手間がかかったりしてメンテナンス費用が高額になることもある。

メンテナンス費用の要因：家はただ建っているだけでも劣化していく。メンテナンス費用はさまざまなところにかかってくる。築年数や使い方による劣化、気候条件、地域の建築基準の違いなどによってメンテナンスに影響することがある。たとえば、屋根の修理や塗装が必要になる場合、100万円単位のかなりの費用がかかってくる。外壁は10年に1回は塗り替えなんて言われている。

予算内でメンテナンス：高額になりがちな住宅のメンテンス費用だけど安くする方法もある。まず、定期的な点検を怠らないことが大事。小さな問題を放置しないで修理することで、大きな支出を避けられることがある。

注文住宅のメンテナンスにはお金がかかるけど、小まめな点検と整備をしておけばあまり費用をかけずに快適な住環境を維持できるはず。

住宅ローンの返済計画

家を買うってめちゃくちゃお金がかかる。家を買った後にも住宅ローンの返済が待ってるから家が建った後も気が抜けない。
立派な家があっても、住宅ローンの返済で生活レベルが落ちちゃったら新しい家での生活も楽しくなくなっちゃう。
だから、住宅ローンの返済計画はしっかり考えておかないといけないよね。

まず、住宅ローンの利率を考えよう。固定利率と変動利率があるけど、どっちがいいかは人それぞれ。固定利率は安定感があるけど、住宅ローンを組む人のほとんどは金利の安い変動金利を選ぶ。将来的に金利がどうなるかは誰にもわからないから、どちらが良いかは自分に合った選択をするしかない。

次に、返済スケジュール。ローンを短期間で完済するのと、長期間に分けて返す方法があるわけだけど、ほとんどの人は35年ローンを選択するよね。ローンの返済期間を短くしたい場合は、長期契約しておいて繰上げ返済をするってこともできるし。短期間だと利息が少なくすむけど、月々の支払いが高くなるから、自分の予算と収入に合ったスケジュールを考えたいところ。

あと、もしものときのためのお金も忘れずに。子供の出産や病気や怪我での入院など急な出費があるかもしれないから、ローン返済に差し支えないように、いざというときのためのお金を用意しておけば慌てなくてすむし安心だよね。

家は大きな投資だから、計画的に返済することはめちゃくちゃ大事。やっぱり金銭的な安心感は絶対に必要。いつも住宅ローンの返済に頭を抱えてたら、新しい家での生活も楽しくなくなっちゃう。楽しい新生活を過ごすためにも余裕を持った返済計画を作ることが大事。